时间飞逝，眼看明年就是十三五的最后一年，但是先不要急着期待十四五有什么利好，有件事已经板上钉钉，那就是棚改模式迈向终结，即将成为历史名词。


一、最后的棚改攻坚
十三五明确提出，到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造，此后中央的几次讲话也重申了这一点。从现实情况来看，棚改的大部分任务确已完成，最后剩下的那点都是最难啃的骨头。因此，从去年就开始了三年棚改攻坚计划，并且提出要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。
最后的棚改大体是从两方面来走的，一是通过加快安置房的建设，为棚改居民提供实物安置；二是通过地产调控与限制货币化安置，降低市场对于房价的预期，加强居民的拆迁意愿。总体来说，被剩下的最后一些棚改项目，经济效益不高，主要依赖财政补助，但从社会发展的目标来看，依然是件好事。


二、棚改消失的影响
棚改模式消失，对市场影响最大的就是二三线城市的地产市场。不同于一线城市的强劲刚需，许多二三线城市的购房需求都是因棚改带动的，一旦棚改不再，购房需求下降，进而商品房市场停滞，不仅影响地区房价，甚至还会影响地方财政。毕竟整体市场状况不佳，新的住宅用地又怎么卖的动呢？
另一方面，棚改项目的产业链是很长的，从拆迁到安置房的建设，再到安置房周边的配套，构成了地方基建投资的重要组成部分，当棚改模式消失，而产业增长乏力，短期内有一部分地方政府很难找到对应的固定资产投资增长点。自今年初以来，许多政府有渠道申报资金而缺乏项目，也从侧面佐证了这一点。


三、政策性贷款的轨迹
棚改贷款是政策性银行贷款的重要组成部分，2016、2017年国开行分别发放棚改贷款9725亿元、8800亿元，国开行目前的棚改贷款余额在2.8万亿元左右，占比超过25%。而棚改模式结束之后，政策性贷款又该何去何从？
在这件事上，显然国开和农发有不同的看法。国开行目前的趋势是围绕生态修复、环境保护、绿色发展开展工作，也就是更多的走环保路线；而今年农发行开始支持地方政府存量基础设施的债务置换，或许今后会更多的参与到地方化债工作中去。对于我们来说，应当留意政策性银行的动态，春江水暖鸭先知，政策性银行的支持对于基建项目来说是非常重要的，而他们往哪个方面拓展，也就意味着未来的主要趋势。


四、老旧小区改造是新棚改吗？
今年，住建部会同发展改革委、财政部联合印发了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，总理在今年《政府工作报告》中对城镇老旧小区改造工作作出部署，又在6月19日主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造工作，顺应群众期盼改善居住条件。
老旧小区改造被一些人称为“新棚改”，但是这与棚改模式有根本性的区别。老旧小区改造固然属于基建投资，对于拉动地方经济有一定的刺激作用，但是仍然属于存量项目，不存在棚改后出现大量增量资产的情况，因此老旧小区改造可以看作是城市版的人居环境整治，主要目的还是为了改善普通居民的居住环境，解决上世纪大量建造的住宅出现的一系列问题。


五、全面转向的基建
十三五即将结束，棚改模式也即将消失，这也说明我们的基建模式正在不可逆转的改变方向，从过去的粗放式发展转变为定向发展。中央屡次强调，不搞“大水漫灌”，对于基建项目来说也是如此，如今的理念，应当是建设有价值的、群众需要的、提振地方经济的基建项目，而不是继续过去的土地财政与资本游戏。
全面转向的基建，是机会也是挑战，共勉！